投資性(xing)房地產的(de)確(que)認(ren)

    1.投資性房(fang)地(di)產的(de)(de)概(gai)念(nian)投資性房(fang)地(di)產，是指為賺取租金(jin)或資本增值(zhi)，或兩者兼有而(er)持有的(de)(de)房(fang)地(di)產，主要包括(kuo)：①已(yi)出租的(de)(de)土地(di)使用權;②持有并準備增值(zhi)后轉讓的(de)(de)土地(di)使用權;③已(yi)出租的(de)(de)建筑物。

　　2.投資(zi)性房地(di)產確認中應注意：

　　已出租(zu)的土(tu)地使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)權(quan)(quan)(quan)和已出租(zu)的建筑物(wu)(wu)，是指以(yi)經營租(zu)賃方式出租(zu)的土(tu)地使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)權(quan)(quan)(quan)和建筑物(wu)(wu)。其中，用(yong)(yong)(yong)于出租(zu)的土(tu)地使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)權(quan)(quan)(quan)是指企業通(tong)過出讓或轉讓方式取得的土(tu)地使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)權(quan)(quan)(quan);用(yong)(yong)(yong)于出租(zu)的建筑物(wu)(wu)是指企業擁有產權(quan)(quan)(quan)的建筑物(wu)(wu)。

　　持(chi)有(you)并(bing)準(zhun)備(bei)增(zeng)值后(hou)轉(zhuan)讓(rang)的(de)(de)(de)土地使(shi)用權，是指企(qi)業取得的(de)(de)(de)、準(zhun)備(bei)增(zeng)值后(hou)轉(zhuan)讓(rang)的(de)(de)(de)土地使(shi)用權。但是，按照國家有(you)關規定(ding)認(ren)定(ding)的(de)(de)(de)閑置土地，不屬于持(chi)有(you)并(bing)準(zhun)備(bei)增(zeng)值后(hou)轉(zhuan)讓(rang)的(de)(de)(de)土地使(shi)用權。

　　根據(ju)國(guo)土(tu)資(zi)(zi)源(yuan)部發(fa)(fa)(fa)(fa)布的《閑(xian)置土(tu)地處理辦(ban)法(fa)(fa)(fa)》的規定(ding)(ding)，土(tu)地使(shi)用(yong)(yong)者(zhe)依法(fa)(fa)(fa)取得土(tu)地使(shi)用(yong)(yong)權后，未(wei)(wei)經原批(pi)準(zhun)(zhun)(zhun)用(yong)(yong)地的人民(min)政(zheng)府(fu)同意(yi)，超過(guo)規定(ding)(ding)的期(qi)限未(wei)(wei)動(dong)工開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)(she)的建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)(she)用(yong)(yong)地屬于(yu)閑(xian)置土(tu)地。具(ju)有(you)(you)下列情(qing)形之一的，也(ye)可以認(ren)定(ding)(ding)為閑(xian)置土(tu)地:國(guo)有(you)(you)土(tu)地有(you)(you)償使(shi)用(yong)(yong)合(he)同或(huo)者(zhe)建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)(she)用(yong)(yong)地批(pi)準(zhun)(zhun)(zhun)書未(wei)(wei)規定(ding)(ding)動(dong)工開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)(she)日(ri)期(qi)，自國(guo)有(you)(you)土(tu)地有(you)(you)償使(shi)用(yong)(yong)合(he)同生效或(huo)者(zhe)土(tu)地行政(zheng)主管部門建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)(she)用(yong)(yong)地批(pi)準(zhun)(zhun)(zhun)書頒發(fa)(fa)(fa)(fa)之日(ri)起滿1年未(wei)(wei)動(dong)工開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)(she)的;已(yi)動(dong)工開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)(she)但開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)(she)的面積占應動(dong)工開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)(she)總面積不足(zu)三分之一或(huo)者(zhe)已(yi)投(tou)資(zi)(zi)額占總投(tou)資(zi)(zi)額不足(zu)25%且未(wei)(wei)經批(pi)準(zhun)(zhun)(zhun)中止開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)(she)連續(xu)(xu)滿1年的;法(fa)(fa)(fa)律(lv)、行政(zheng)法(fa)(fa)(fa)規規定(ding)(ding)的其他情(qing)形。《閑(xian)置土(tu)地處理辦(ban)法(fa)(fa)(fa)》還規定(ding)(ding)，經法(fa)(fa)(fa)定(ding)(ding)程序批(pi)準(zhun)(zhun)(zhun)，對(dui)閑(xian)置土(tu)地可以選擇延長開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)(she)時(shi)間、改變土(tu)地用(yong)(yong)途、辦(ban)理有(you)(you)關手續(xu)(xu)后繼續(xu)(xu)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)(she)等(deng)方案(an)。

　　某項(xiang)房地產，部(bu)(bu)(bu)分用于(yu)賺取(qu)租(zu)金(jin)或資本增(zeng)值(zhi)、部(bu)(bu)(bu)分用于(yu)生產商(shang)品、勞務或經(jing)營(ying)管理，能夠(gou)單獨計量(liang)和(he)出(chu)售的(de)(de)、用于(yu)賺取(qu)租(zu)金(jin)或資本增(zeng)值(zhi)的(de)(de)部(bu)(bu)(bu)分，應當確認為投資性房地產;不(bu)能夠(gou)單獨計量(liang)和(he)出(chu)售的(de)(de)、用于(yu)賺取(qu)租(zu)金(jin)或資本增(zeng)值(zhi)的(de)(de)部(bu)(bu)(bu)分，不(bu)確認為投資性房地產。

　　企業將建筑物(wu)出(chu)租(zu)，按(an)租(zu)賃協(xie)議(yi)向(xiang)承租(zu)人的相關輔助服(fu)務在整個協(xie)議(yi)中(zhong)不重大的，如企業將辦公樓出(chu)租(zu)并向(xiang)承租(zu)人保安、維修等(deng)輔助服(fu)務，應當將該建筑物(wu)確認為(wei)投資性房地產。

　　下(xia)列各項不(bu)(bu)(bu)屬于(yu)投(tou)(tou)資性房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產：①自(zi)用房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產，即為(wei)(wei)生產商(shang)品、勞務(wu)或者經營管理而(er)持有(you)的(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產。例(li)如，企(qi)業擁有(you)并自(zi)行經營的(de)(de)旅館(guan)飯店，其經營目的(de)(de)主(zhu)要(yao)是(shi)通過客房(fang)(fang)服(fu)務(wu)賺取服(fu)務(wu)收入，該(gai)旅館(guan)飯店不(bu)(bu)(bu)確認為(wei)(wei)投(tou)(tou)資性房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產。②作為(wei)(wei)存(cun)貨的(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產，如房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產開發商(shang)開發完成的(de)(de)商(shang)品房(fang)(fang)，屬于(yu)存(cun)貨，不(bu)(bu)(bu)屬于(yu)投(tou)(tou)資性房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產。