審核房地產開發項目“取得土地使用權所支付的金額”是土地增值稅管理一大難題。筆者在稅收實踐中，認為有一種方法對破解這一難題很有幫助。

　　《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，納稅人取得土地的使用權所支付的金額，指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按統一規定交納的有關費用。根據《土地增值稅宣傳提綱》(國稅函發〔1995〕110號)規定，地價款分三種情況：以協議、招標和拍賣等出讓方式取得土地使用權的，為取得土地使用權所支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的土地出讓金;以轉讓方式取得土地使用權的，為實際支付的地價款。其中，按國家統一規定繳納的有關費用，指納稅人在取得土地使用權過程中為辦理有關手續，按國家統一規定繳納的費用。購地所繳契稅視同有關費用計入其中。

　　筆者認為，審核房地產企業“取得土地使用權所支付的金額”應明確以下問題：
問題一，土地競拍傭金能否計入土地成本。傭金的實質是中介機構代替土地買賣方組織競拍活動，從而收取的一筆報酬，屬于競拍買賣雙方將部分管理工作外包所支付的費用。傭金是支付給中介機構的，而不是支付給土地出讓方或轉讓方，不屬于轉讓土地的價款或取得土地所必須繳納的費用，不應計入土地成本。對購地方來說，應計入項目的管理費用。

　　問題二，土地閑置費能否計入土地成本。根據《城市房地產管理法》第三章第二十六條相關規定，出讓合同約定的動工開發期限1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。土地閑置屬于不正當的囤地行為，所征收的土地閑置費帶有懲罰性。為此，計算土地增值稅扣除項目時，不應計入土地成本，應計入管理費用。

　　問題三，土地出讓金返還款如何處理。由于土地增值稅征管遵循實際發生原則，所謂支付的地價款，應為實際支付，即土地增值稅清算時的土地成本要考慮扣除政府的返還款。所以，土地增值稅管理中，可區分兩種情況處理——根據政府返還款文件標明的理由，如果是因為開發企業從事拆遷安置、公共配套設施建設等原因，政府給予返還的，對應抵減開發成本中的土地征用及拆遷補償費;如果是沒有標明原因的，抵減取得土地使用權所支付的金額。

　　基于此，筆者發現準確審核房地產企業“取得土地使用權支付金額”有兩個關鍵點。一是比對指標。對比相同地段、期間和檔次的項目，該項金額是否存在明顯異常。二是尋找證據。證據尋找的方向是：是否獲取合法有效的憑證(憑證的形式及效力，出讓合同、土地收據和契稅完稅票三者在土地面積上是否一致;發票金額與銀行記錄不一致的，是否有國土部門證明);同一宗土地有多個開發項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理，具體金額的計算是否正確;取得土地使用權支付金額是否含有關聯方的費用;是否存在將房地產開發費用記入取得土地使用權支付金額的情形;有無預提金額。

　　(作者單位：江西省撫州市地稅局)